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岳鹰:飞翔的鹰

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房地产崩盘,为期不远了  

2010-08-16 22:55:40|  分类: 商业感悟 |  标签: |举报 |字号 订阅

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好久没有写房地产这个话题了。觉得老嚼一个东西,也会没有味道。

今天在美国《福布斯》网站看了一篇四天前的文章:中国房地产即将崩盘。找到了一点同感,也发一点自己的感想。

我加了一个经纪人群,群里的群友都在嚷着日子没法过了,准备改行跳槽另谋生路了。我家对面有一个房产中介,开张不到一年,也挂出“转让”的牌子了。这说明房地产市场交易下滑严重,房地产从业者生存困难。

我相信:房地产的确会崩盘 - 飞翔的鹰 - 飞翔的鹰

 

昨天,我也去成都一个郊县中介,了解房价,据说新修的楼盘多层价格依然高达5000—7000元/平方米,电梯少说也是4000元/平方米以上。极目一看,不少的楼盘还在建设中。但购买疲软,不少的中介一个月只能卖一两套房子,个别中介只能靠租房佣金来苟延残喘。

房价的确高,但工资收入的确低。一名拉三轮车的师傅今年来的月平均收入就1400元左右,如果购买一套100平方的房子,房价是月工资的350倍,一个普通工人不吃不喝需要近30年才能买一套房子。所以真正需要房子的人是买不起房子的,而更多的房子是有钱人购置起来投机炒房的,或者是开发商捂盘做卖高价美梦的。

前不久,在网上看到一个数据,6450万套城市房屋已经连续6个月没有用电,意味着这是些空置房,这些房子可供2亿人居住。这与前两年有数据预测中国住房空置率高达25%以上惊人的吻合。

我们的房地产调控面临着“两难”困境。一方面,地方财政严重依赖土地财政,中央严控土地打击囤地,地方却在贱卖土地。另一方面,实体领域投资环境差,社会资本找不到出路,现金存银行里利率太低只会缩水的。所以,有钱人就知道买房子,因为股市也不敢去,实体也不敢搞,买个房子至少还看得到。

所以,我们的开发商也很奇怪,好像只在给有钱人修房子,他不管穷人的购买力何等的低下,继续加大马力修了大量低端住房。“在任何其他国家,面临这种形势,开发商都会猛踩刹车。而在中国,他们猛踩的是油门。”去年12月,中国房地产研究会副会长顾云昌先生表示,中国每年新建房屋面积占到世界总量的50%,而建筑能耗占到全社会能耗的40%。

而政府呢,在这个房价猛涨的时代,也得履行改善民生的责任,于是大建保障性住房,一些国有公司下水开发房地产,据说也建了2000-3000万套房子。开发商大修,政府大建,造成巨大的资源浪费,制造了中国历史上最高的住房空置率。奇怪的是,房价并不遵循“物以稀为贵”的市场法则。一方面房多卖不出去,一方面是价高买不起。

在这种情况下,市场在买方。我有个老弟,将老家的房子卖了,到成都来混,他将卖房的钱买了一辆车,并称目前不准备在成都买房。他说,一个人不能因为买房降低生活质量,何况工作的地方随时都在变,一个人真正在一个地方一个固定的单位工作的时间不会很长的,最多3、5年,而在一套房子里住3、5年的也少。所以租房还是划算的,如果没有余钱剩米的。

有道理,不当“房奴”,应该是一个新的潮流。

美国的次贷危机引发的金融危机还在全球肆意横行,我们的三套房贷还没有收紧。我想政府如果再印发更多的票子,让票子变成房子,必然会造成房租高涨、通货膨胀,人们将无力消费,只有勒紧裤带当“房奴”、“租房奴”。

谢国忠说得对,“市场比政府大”,政府不可能左右房市的最终走势,最多只是延迟房地产业的清算时间而已。

城市里是修了不少的房子,但城市里创造的就业机会,以及创造的收入标准,不足以让人在这里购房生存的。所以,房地产必下跌。崩盘是肯定的,只是崩到什么程度,什么时候崩,一时还说不清楚。

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